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《茶馆》结构上分三幕，以老北京一家叫裕泰的大茶馆的兴衰变迁为背景，展示了从清末到北洋军阀时期再到抗战胜利以后的近50年间，北京的社会风貌和各阶层的不同人物的生活变迁。每一幕写一个时代，北京各阶层的三教九流人物，出人于这家大茶馆，全剧展示出来的是一幅幅气势庞大的历史画卷，形象地说明了旧中国的必然灭亡和新中国诞生的必然性。
第一幕
1898年，戊戌变法失败。一个初秋的上午，裕泰茶馆开始营业，掌柜王利发兴致勃勃地坐在柜台上。三三两两的旗人，遛够了鸟儿，走进茶馆来歇腿、喝茶。有两位茶客唱着京戏，另外几个围着桌子观赏瓦罐中的蟋蟀。茶馆中到处贴着“莫谈国事”的纸条。可是常四爷偏要谈谈国事。他痛恨洋人，痛恨那些吃洋饭、讲洋话的人，也看不起在营里当差的二德子之流。他因一句“大清国要完”，被两个特务吴恩子和宋祥子抓去，送进了监狱。相面骗人的唐铁嘴来讨碗茶喝，说媒拉纤的刘麻子也来了，要把康六的十五岁女儿康顺子卖给七十多岁的庞太监当老婆。主张实业救国的秦仲义走进来，说什么要办工厂，搞维新。
第二幕
民国初年军阀混战时期。这时裕泰茶馆渐趋衰落，茶馆主人王利发积极迎合潮流实行改良，却仍然难以维持下去。主要上场人物：王利发、常四爷、王淑芬、刘麻子、唐铁嘴、松二爷、宋恩子、吴祥子、李三、康顺子等。小茶馆展现出一幅兵荒马乱、日益衰败的社会画面：常四爷出狱；康顺子母子逃出宫；拉皮条的刘麻子被稀里糊涂砍了头；两个逃兵想合娶一个老婆；茶馆生意清淡，面积缩小，苦心经营，试图改良，“改良”后还未开张就厄运临头，特务、巡警、兵痞就接二连三来敲诈勒索，宋恩子、吴祥子摇身一变又成了军阀的走狗。
第三幕
抗日战争胜利，国民党特务和美国兵在北京横行。这时的裕泰茶馆更加破败，只有“莫谈国事”的纸条写得更多，字也写得更大。康妈妈正在商量去西山找康大力，由小刘麻子介绍来当女招待的小丁宝，也走进茶馆与老掌柜攀谈。小刘麻子向小唐铁嘴炫耀着他那一套拐骗妇女的缺德计划，被国民党党部雇用的打手小二德子跑到茶馆来抓人，庞四奶奶则来恐吓王利发，让他交出康顺子。包办满汉全席的有名厨师被迫到监狱去蒸窝窝头，出名的评书艺人一次挣不上三个杂合面饼子钱，常四爷的生活更加艰苦，秦仲义的工厂被抢走，王利发的茶馆也将被人霸占。这时，常四爷、秦仲义相继来到茶馆，找阔别多年的老掌柜谈心。他们互诉不幸，含着眼泪为自己撒起了纸钱。这时，茶馆里的灯光渐渐暗下去了，而大街上的阳光却渐渐明亮起来。
创作背景
1956年，毛泽东主席提出了“百花齐放、百家争鸣”的双百方针，鼓励文艺繁荣发展。同年8月，作者老舍完成了一部配合第一届人大和宪法通过，歌颂人民普选的作品《一家代表》，故事从“戊戌变法”开始，一直写到解放后的普选，其中第一幕的场景，就是清末民初的一家大茶馆，之后作者老舍又创作了《秦氏三兄弟》，这个剧本写的是历代的宪法改革，以秦家为背景。老舍将这部作品与北京人艺的曹禺、焦菊隐、夏淳等艺术家进行了讨论。他们一致认为，第一幕茶馆里的戏非常生动精彩，后几幕则较弱，建议以第一幕为基础发展成一个戏，之后老舍创作了话剧《茶馆》。 [4-5]
1958年5月，作者老舍在《剧本》杂志上发表了题为《答复有关〈茶馆〉的几个问题》的文章，说明了《茶馆》是怎么写的：“茶馆是三教九流会面之处，可以容纳各色人物。一个大茶馆就是一个小社会。这出戏虽只有三幕，可是写了50来年的变迁。在这些变迁里，没法子躲开政治问题。可是，我不熟悉政治舞台上的高官大人，没法子正面描写他们的促进与促退。我也不十分懂政治。我只认识一些小人物，这些人物是经常下茶馆的。那么，我要是把他们集合到一个茶馆里，用他们生活上的变迁反映社会的变迁，不就侧面地透露出一些政治消息么？这样，我就决定了去写《茶馆》。”